Las personas consumidoras pueden reclamar los gastos de gestoría, notaría, AJD o registro de algunas hipotecas. Aún está a tiempo de saber si ha sido afectado por el cobro de cláusulas abusivas y cómo reclamar los costes a su entidad bancaria.
El primer hecho importante en el conflicto suscitado por los costes de formalización de una hipoteca lo encontramos en la Sentencia del Tribunal Supremo de 2015.
Esta sentencia fue la primera en declarar nulas, al considerarlas abusivas, algunas de las cláusulas que imponían los bancos en la constitución de estos préstamos, concretamente las que hacían recaer sobre el prestatario todos los gastos de constitución de una hipoteca.
En marzo de 2019, en la Ley Hipotecaria se aumenta la protección del consumidor, al establecer medidas como la mejora en la transparencia de los contratos hipotecarios.
Medidas de la Ley Hipotecaria 2019
√ 10 días antes de firmar la hipoteca, las entidades bancarias deberán facilitarle una serie de documentación obligatoria, antes de quedar vinculado al contrato.
√ Entre los documentos que le deben entregar se encuentra la FIPER, en la que debe aparecer toda la información acerca del crédito que quiere solicitar, ajustada al perfil del cliente y al préstamo solicitado.
√ La información tendrá carácter de vinculante, es decir, deberá ser respetada por la entidad en el caso de que acepte la oferta.
√ Deberán entregarle una ficha en la que aparezcan las cláusulas del préstamo, los índices de referencia usados para calcular los intereses (como el Euribor) o la posibilidad de vencimiento anticipado en caso de impago.
√ Recibirá información acerca de las garantías de los seguros, una simulación de cuotas y variación a lo largo de los años (en el caso de que elija una hipoteca variable) o una copia del proyecto del contrato.
√ Es requisito indispensable para la firma del contrato que esa información se remita a un notario (a elección del consumidor) que revise toda la documentación y que resuelva las dudas del interesado en una reunión que deberá ser celebrada los días antes a la firma del contrato (mínimo 24 horas antes) y en la que se levantará acta notarial, gratuita, sin la cual, no se podrá firmar el contrato de hipoteca.
La nueva ley también determina la cuestión relativa al reparto de gastos en la formalización de una hipoteca. Así, establece que los gastos de carácter fiscal, los notariales de la escritura, los de inscripción en el Registro y los de gestoría serán siempre a cargo del banco, mientras que los gastos de tasación serán a cuenta del prestatario (y los de las copias notariales que este pida).
Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ahondó en esta protección legal del consumidor en la sentencia del 16 de julio de 2020, en la que considera que los gastos de constitución de la hipoteca corresponde asumirlos “al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho”. Y este no es otro que el prestamista (entidad que presta el dinero), que debería asumirlos en su totalidad, salvo que las disposiciones de derecho nacional impongan los pagos al consumidor.
¿Qué gastos se pueden reclamar?
Recaen íntegramente sobre el prestamista desde el 16 de junio de 2019, de acuerdo con la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Recaen sobre el prestamista ya que es quien inscribe o anota el derecho.
Desde el 16 de junio de 2019 los gastos notariales de la escritura de préstamo hipotecario recae sobre el prestamista. Con anterioridad al 16 de junio de 2019 los gastos notariales recaían a partes iguales entre prestatario y prestamista.
Las personas consumidoras con hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019 podrán reclamar al banco que le devuelvan los gastos de tasación. Con posterioridad a esta fecha, los gastos recaen en el consumidor, ya que se entiende que puede elegir con quién y dónde hacer esa tasación.
Recae sobre el prestamista si la hipoteca es posterior al 10 de noviembre de 2018, y sobre el prestatario en caso contrario.
Se puede reclamar también si la entidad financiera no puede acreditar que hubiera informado de forma clara y comprensible sobre su aplicación en la hipoteca y no pueda acreditar que se corresponde con un servicio efectivamente prestado o con gastos reales en los que hubiera incurrido la entidad.
Sigue siendo el tomador del seguro el que está obligado al pago de la prima. Tenga en cuenta que el banco no puede obligarnos a contratar un seguro con una determinada compañía aseguradora.
En una sentencia del Tribunal Supremio de 2018 se establece que, en lo referente al timbre de los documentos notariales, se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario. Las copias las abonarán quien las solicite.
¿Quién puede reclamar?
Si usted tiene una hipoteca y pagó todos los gastos (gestoría, registro, notaría, impuesto AJD, comisión de apertura), sepa que esto se ha considerado cláusula abusiva, por tanto y siempre y cuando esté dentro de plazo, podrá reclamar la devolución de parte de estos importes.
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios?
Dada la complejidad de la cuestión y las múltiples sentencias que hay dictadas al respecto, es conveniente acudir, en primer lugar, a un experto.
Los bancos no están obligados a devolverles las cantidades cobradas de más de forma voluntaria, por lo que, si quiere reclamar, lo primero que debe hacer el consumidor es reunir la información necesaria, principalmente las facturas relacionadas con los gastos a reclamar.
La entidad debe responder a la reclamación en un plazo máximo de un mes. Si transcurrido este periodo no obtiene respuesta o no queda satisfecho con ella, puede acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
Es posible que su escritura también contenga cláusula suelo, u otro tipo de cláusulas abusivas como la de interés de demora, recibo impagado o vencimiento anticipado, entre otras, por lo que su reclamación no solo podría basarse en recuperar los gastos abonados sino también otras cantidades pagadas indebidamente por otro tipo de cláusulas.
Lo ideal es acudir a la vía judicial. En los tribunales, el juez decidirá si se dan las condiciones para considerar la cláusula como abusiva, en cuyo caso se considerará nula, cosa que sucede en el 90% de los casos. El tribunal también determinará el alcance de dicha nulidad y podrá recuperar, por tanto, las cantidades de más que haya percibido la entidad financiera.
Te aconsejamos que nos llames y pases a vernos: somos abogados expertos en derecho hipotecario, estudiaremos tu caso sin compromiso y te asesoraremos en todo lo necesario para tu reclamación hipotecaria”. Ponte en contacto con nosotros y deja tus asuntos legales en nuestras manos.